ZÄ°YARETÇÄ°LERÄ°MÄ°ZÄ° BÄ°LGÄ°LENDÄ°RMEK AMACI Ä°LE BU PANELDE YER ALAN KONULAR AÅžAÄžIDA MADDELER HALÄ°NDE SIRALANMIÅžTIR.

1 )- Tapu Ä°ÅŸlemlerinde Gerekli Bilgiler.

2 )- Satış Ä°çin Gerekli Evraklar.

3 )- Satış iÅŸlemleri ile ilgili ÇeÅŸitli Detaylar.

4 )- İpoteğin Kaldırılması.

5 )- Bir Taşınmazı Hibe Etmek Ä°çin Devir Ä°ÅŸlemleri ve Ücretleri Nelerdir.

6 )- Yabancı Gerçek KiÅŸilerin Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinimi Nasıl Olmalıdır.

7 )- Emlak Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler.

8 )- Arazi Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler.

9 )- Devremülk Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler.

10)- Emlak Satılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler.

11)- Kira Hukuku ve Tahliye.

12)- Kira Tesbit Davaları.

13)- Kat Mülkiyeti Kanunu.

14)- Emlak Mirasında Dikkat Edilecek Hususlar.

15) Emlak Hibesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar.

16)- Ä°nÅŸaat Halindeki Emlakta Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar.

17)- Emlak Kredisinde Ä°stenen Belgeler.

18)- GiriÅŸ Katında Oturan Asansör Giderlerine Katılmak Zorundamı.

19)- Oturduğum Dairenin Apartman Giderlerine İştirak Etmek Zorundamıyım.

20)- Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilirmi.

21)- Kiracıdan Yönetici Olabilirmi.

Satıcı
1. 2 Adet FotoÄŸraf.
2. Nufus cüzdanı aslı ve 1 adet fotokopisi.
3. Vergi numarası
4. Deprem sigortası
5. TC kimlik numarası ( Nüfus cüzdanında yoksa )

Alıcı
1. 2 Adet FotoÄŸraf.
2. Nufus cüzdanı aslı ve 1 adet fotokopisi.
3. Vergi numarası
4. TC kimlik numarası ( Nüfus cüzdanında yoksa )

Tapu müdürlüklerine hazırlıklı olarak (istenilen bilgi ve belgelerle birlikte) baÅŸvuruda bulunması durumunda, iÅŸlemleri daha da süratli sonuçlandırılması mümkündür. BaÅŸvurularda izlenecek yöntem, belge ve iÅŸlemler ÅŸunlardır;

• Tapu Sicil Müdürlüklerine mutlaka kendiniz veya yasal yolla tam yetkili kıldığınız vekiliniz aracılığı ile baÅŸvuruda bulununuz.
• Yürürlükteki mevzuat gereÄŸi tapu iÅŸlemlerinde kimlik belgesi olarak nüfus cüzdanı ve pasaport"tan baÅŸka belgenin kullanılması mümkün olmadığından, bu belgelerden herhangi birinin aslını  ibraz ediniz.
• Ä°ÅŸlemin taraflarından en az biri okuma yazma bilmiyor ise iki tanıkla birlikte, ÅŸayet iÅŸitme engelli ise veya Türkçe bilmiyorsa iki tanık yanında ayrıca yeminli tercümanla birlikte baÅŸvurunuz.
• Tapu iÅŸlemlerinde kullanılacak vekaletnamelerin gerekli ÅŸekilde düzenlenmiÅŸ ve fotoÄŸraflı zorunludur. (fotoÄŸraf tel zımba ile tutturulamaz ve fotokopi olamaz)
• Tapu sicil müdürlüklerinde imzalayacağınız evrakları mutlaka okuyunuz. Bir konuda tereddüde düÅŸmüÅŸ iseniz, evrakı; görevli memur veya müdür ile görüÅŸerek tereddüdünüzün giderilmesi akabinde imzalayınız.
• Ä°ÅŸlemin  tarafı Türk Ticaret Kanununa tabi bir ÅŸirket ise, ÅŸirket merkezinin bulunduÄŸu yerdeki ticaret sicil memurluÄŸundan, iÅŸlem yılı içerisinde alınmış yetki belgesi ve imza sirküleri ile birlikte (asıl veya noter tasdikli) baÅŸvuruda bulunmalısınız.
• Tüm iÅŸlemlerde iÅŸlemin taraflarının T.C. kimlik numarası ile vergi kimlik numarasını belgeli olarak ibraz ediniz. Tüzel kiÅŸilerin taraf olduÄŸu iÅŸlemlerde ÅŸirketin vergi numarasını, yetkilendirilmiÅŸ ÅŸirket temsilcisinin T.C. kimlik numarasını ibraz ediniz.
• Taşınmaz malın mülkiyetinin sözleÅŸme ile devrine yönelik iÅŸlemlerde devir edenin bir, devir alanın iki adet 6x4 ebadında son altı aylık fotoÄŸraflarını, iÅŸlem vekaleten yapılıyor ise vekilin aynı nitelikte ki fotoÄŸrafını ibraz ediniz.
• Ä°steminiz murisiniz adına kayıtlı taşınmazın mirasçıları adına elbirliÄŸi mülkiyeti halinde tescili ise, mirasçılardan birinin, paylı mülkiyet (müÅŸterek mülkiyet) halinde tescili ise mirasçıların tamamının baÅŸvurusu ile yukarıda sayılan belgelerin yanında sulh hukuk hakimliÄŸinden alınmış mirasçılık (veraset) belgesini ibraz etmelisiniz.
• Murisiniz adına kayıtlı taşınmaz malların adınıza tescili ile birlikte mirasçılar arasında  taksimi veya üçüncü ÅŸahıslara devri veya taşınmaz malın kaydı üzerine ayni ve ÅŸahsi hak tesisi gibi bir istemde bulunuyorsanız, yukarıda belirtilen belgeler yanında murisin son ikametgahının bulunduÄŸu vergi dairesinden alınmış veraset ve intikal vergi iliÅŸiÄŸinin bulunmadığını belirtir yazı aslını ibraz etmelisiniz.
• Ä°steminiz, arsa niteliÄŸindeki taşınmazınızın üzerine yapacağınız binaya yönelik olarak  kat irtifakı tesis etmek ise; Maliklerin kimlik belgeleri (nüfus cüz./pasaport), vergi ve T.C. kimlik numaraları, ikiÅŸer adet fotoÄŸraf, belediyece tasdikli genel inÅŸaat projesi, bağımsız bölümlerin bulunduÄŸu kat, no, nitelik varsa eklentilerini, arsa payı ve maliklerini gösterir noter tasdikli bağımsız bölüm listesi (bu listeye deÄŸerleri de yazılabilir) ile yönetim planını ibraz ediniz.
• Taşınmaz malınızın mülkiyetini kat mülkiyetine çevirmek istiyorsanız, öncelikle kadastro müdürlüklerine yapacağınız baÅŸvuru ile oradan alacağınız tescil bildirimi belgesine göre parselin cinsini mevcut duruma uygun hale getirilmesinden  (cins tashihi) sonra, (J) bendinde belirtilen belgelerin yanı sıra, binanın ön ve arka mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13x18 cm boyutlarında belediyece tasdikli fotoÄŸrafları ile tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerini ibraz ediniz.
• Taşınmaz malınızın cinsi mesken ise veya  cinsi iÅŸyeri olmakla birlikte üzerinde mesken nitelikli bağımsız bölümler bulunuyorsa zorunlu deprem sigortasına ait poliçeyi (DASK) ibraz etmelisiniz.

SATICI

• Tapu veya Fotokopisi
• 1 Adet Resim
• Nüfus Cüzdanı Aslı ve 1 Adet Fotokopisi
• T.C. Kimlik Numarası ( Nüfus Cüzdanında Yoksa )
• Vergi Kimlik Kartı (Aslı ve 1 Adet Fotokopisi)
• Emlak Vergi Makbuzları
• Ä°kametgah Adresi ve Telefon
• Kooperatif Ä°se Kooperatife Borcu Yoktur Kağıdı
• Tapu iÅŸlemlerini Takibi için Vekaletname (Emlakçı Adına)

ALICI

• 2 Adet Resim
• Nüfus Cüzdanı Aslı ve 1 Adet Fotokopisi
• T.C. Kimlik Numarası  ( Nüfus Cüzdanında Yoksa )
• Vergi Kimlik Kartı (Aslı ve 1 Adet Fotokopisi)
• Ä°kametgah Adresi ve Telefonu
• Tapu iÅŸlemlerini Takibi için Vekaletname (Emlakçı Adına)

Gayrimenkullerin satışının resmi ÅŸekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı, tarafların tapu memurunun önünde, resmi ÅŸekilde hazırlanan sözleÅŸmeyi imzalamaları demektir.
 
Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış deÄŸeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, ÅŸahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.
 
Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma ve yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reÅŸit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve iÅŸlem tamamlanmış olur.
 
Gayrimenkul Satış Vaadi SözleÅŸmesi Nedir?
 
Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleÅŸme satış vaadi sözleÅŸmesidir. Ä°leride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleÅŸmedir. "Gayrimenkul Satış Vaadi SözleÅŸmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleÅŸmesi geçerlidir.
 
Tapuya ÅŸerh edilmesi ÅŸarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleÅŸmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu iÅŸleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.
Tapuya ÅŸerh edilen ÅŸahsi haklar üçüncü ÅŸahıslara karşı ileri sürülebilir.
Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek ÅŸekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme ÅŸekli sözleÅŸmede belirtilir.
SözleÅŸmeye tarafların fotoÄŸraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.
Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir

Åžerh beÅŸ sene devam edebilir. BeÅŸ sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir. Ancak taşınmaz mal üzerine iÅŸlenen satış vadi ÅŸerhi 5 yıllık süreyi aÅŸmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki ÅŸerh resen terkin edilir. Terkin edilen ÅŸerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

Bankadan ipotek kaldırılması ile ilgili yazıyı Tapu Sicil MüdürlüÄŸüne götürmeniz halinde yevmiye numarası verilerek iÅŸlem tamamlanır.

7.90YTL harç gideriniz olur.

Mirasın paylı mülkiyet olarak intikali (MüÅŸterek Mülkiyet)

Yapılacak bağış iÅŸlemine iliÅŸkin  bilgi ve belgeler aÅŸağıda maddeler halinde sıralamış olup, taşınmazınızın kayıtlı bulunduÄŸu Tapu Sicil MüdürlüÄŸümüze söz konusu belge ve bilgilerin ibraz edilmesi gerekmektedir

Bağış ,bir bedel veya baÅŸkaca bir karşılık alınmaksızın bir malın mülkiyetinin bir baÅŸkasına devredilmesi iÅŸlemidir.(BK.234) ReÅŸit ve mümeyyiz olmayan kiÅŸiler kanuni temsilcilerinin (veli veya vasinin) izni ile dahi bağış yapamazlar. Vasi vesayet altındaki kimsenin malını bağışlayamaz.
Anne-baba'da velayetleri altındaki küçüÄŸün malını satabildiÄŸi halde bağışlayamaz.
BK. 242  maddesine göre;Bağış kabul edenin bağışı yapandan önce ölmesi halinde taşınmazın mülkiyetinin bağışı yapana (eski malike) geri dönmesidir.
Buna Rücu Åžartlı Bağış diyoruz.

Ä°stenen Belgeler;

 1-Ä°ÅŸleme konu taşınmaz mala ait tapu senedi yoksa taşınmazmalın ada ve parsel numarası belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
 2-Tarafların fotoÄŸraflı nüfus cüzdanı,pasaport veya avukat kimliÄŸi ile vesikalıkm fotoÄŸraflarınız,TC Kimlik ve Vergi Numarası
 3-Ä°ÅŸlem taraflarında temsilci sıfatı ile katılan var ise tems,ile iliÅŸkin belge(vekaletname gibi.)

Ä°ÅŸlemin mali yönü;

 1-492 sayılı harçlar kanunu ile ilgili (4) sayılı tarifenin (4.a) pozisyonu gereÄŸince bağışlanan taşınmaz malın ve mülkiyetten gayri ayni hakların genel  beyan döneminde beyan edilen deÄŸerinden (diÄŸer yıllarda bir önceki senenin emlak deÄŸerine her yıl VUK uyarınca belirlenen yeniden deÄŸerleme oranı uygulanarak bulunacak deÄŸerden) az olammak üzere beyan edilen deÄŸeri üzerinden binde 54 oranında tapu harcı,bağışı kabul edenden tahsil edilir.
 2-Ayrıca taşınmazın varsa veraset ve intikal vergisiile vakıf taviz bedel iliÅŸiÄŸi kestirilir.
 3-Bağış iÅŸleminden sonra,veraset ve intikal vergisi yönünden tapu sicil müdürlüÄŸünce vergi dairesine duyuruda bulunulur.
 4-Döner Sermaye Ä°ÅŸletmesince berlirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

Yabancı gerçek kiÅŸilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinimi karşılıklılık ve kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak ÅŸartlarına baÄŸlanmıştır. Gerçek kiÅŸilerin taşınmaz mal edinimi açısından karşılıklılık ilkesi saÄŸlanıyorsa ÅŸahısların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri dışında kalmak ÅŸartıyla birlikte taşınmaz mal edinmelerine bir engel bulunmamaktadır.
Taşınmaz mal edinim talebinde bulunanların aÅŸağıda yazılı olan belgelerle mahalli tapu sicil müdürlüÄŸüne baÅŸvurmaları gerekmektedir:

1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

2- UyruÄŸunda bulunduÄŸu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoÄŸraf,

3- Ä°stemde bulunan kiÅŸi vekil ise, temsile iliÅŸkin vekaletname ile temsilcinin fotoÄŸraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoÄŸraf, alıcılar açısından bizzat iÅŸleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoÄŸraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoÄŸrafları ve temsilciliklerine iliÅŸkin belgeler.

Alınan harç konusunda yabancılarla Türkiye Cumhuriyeti vatandaÅŸları arasında bir ayrım bulunmamaktadır. Alım-satım iÅŸlemlerinde taşınmaz malın bedelinin %3'ü kadar bir harç alınmaktadır. Ayrıca maktu olarak dönersermaye ücreti tahsil edilmektedir. Daha detaylı bilgilere sayfamızda yer almaktadır.

1) -  EMLAK’IN GEÇMÄ°Åž VERGÄ° BORCU

Özellikle , kullanılmış emlak alanların , emlakğın geçmiÅŸ yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediÄŸini  araÅŸtırmalarında yarar vardır.

Bunun en iyi yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.

Emlakğın , satıldığı yıl ve geçmiÅŸ yıllara ait ödenmemiÅŸ emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Emlakğı satın alan kiÅŸi , ödediÄŸi geçmiÅŸ yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir

2) - EMLAK’IN TAPUDAKÄ° DEÄžERÄ°

Emlakğın tapudaki deÄŸeri birkaç açıdan önemlidir.

a) - Gelir Vergisi Açısından

Emlakların , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından saÄŸlanan kazanç ''DeÄŸer artışı kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor  Satın aldığı emlağı 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , emlakğın maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düÅŸük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeÄŸin de üzerinde bir kar çıkar

b) - Harç Yönünden

2001 yılı başından itibaren emlakların harca esas olan deÄŸeri yüzde 56 oranında arttı. Emlak’ın gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düÅŸük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu iÅŸlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.

C) - Harcın Oranı Yönünden

Emlak alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas deÄŸer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

Emlak alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) binde 15

Emlakların ,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması binde 36

Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu iÅŸlerinde binde  1,8

Emlakların mirasçılara intikalinde binde 9

Emlakların ifraz,taksim ve birleÅŸtirme iÅŸlerinden binde  9

Emlak ipoteÄŸinden saÄŸlanan borç miktarı üzerinden binde 3,6

Kira sözleÅŸmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira

tutarı üzerinden , sözleÅŸme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden binde  5,4

Arsa ve arazi üzerine yeniden inÅŸa olunan binaların tescilinde

emlak (bina) vergisi deÄŸeri üzerinden binde 15

Emlakların,ölünceye kadar bakma anlaÅŸmasına dayanarak

edinilmesinde , emlak vergisi deÄŸeri üzerinden binde  15

3) -EMLAK VERGÄ°SÄ° BEYANNAMESÄ°

Emlak alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.

Emlakın , emlak vergisi beyannamesi  alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek

4) - EÅžE VE ÇOCUÄžA ALINAN GAYRÄ°MENKUL

Emlakların eÅŸ yada çocuÄŸa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ' karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. EÅŸ yada çocuÄŸun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı deÄŸiÅŸen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eÅŸe yada çocuÄŸa emlak bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz

5) - NEREDEN BULDUN SORUSU

Emlak  alanlar Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini  göz önünde bulundurmak zorundadırlar

1) - Arazinin Ä°mar Durumu

Bir arazinin imar durumunu bulunduÄŸu bölge, çevresinde göl olup olmadığı, yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar durumunu, baÄŸlı bulunulan belediyenin imar iÅŸleri bölümünden veya alacağınız arazi belediye sınırları içerisinde deÄŸil ise il imar müdürlüklerinden öÄŸrenebilirsiniz.

2) - Arazinin Satın Alınma Durumu

Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili kiÅŸilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı deÄŸil ise her yerde arazi alması mümkün deÄŸildir. Bir araziyi almak için giriÅŸimde bulunmadan önce alıcının baÄŸlı bulunduÄŸu konsolosluÄŸa baÅŸvurarak Türkiye içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eÄŸer olabiliyor ise nerelerde mülk sahibi olabileceÄŸini öÄŸrenmesi gerekmektedir.

NOT : Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm araziler Tapu KütüÄŸüne baÄŸlıdır. EÄŸer satılmak istenen arazi tapusuz ise, bu durum, arazinin aslında devlete ait olduÄŸunun ve teklif eden kiÅŸinin sadece kullanım hakkına sahip olduÄŸunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir. Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı durumlarda alıcının konumu devletin arazisinin iÅŸgalcisi olmaktan öteye gitmez.

EÄŸer satın almak istenilen mülkün tamamı ile kullanımı deÄŸil de belirli bir iÅŸletim sistemi içerisinde yılın belirli dönemleri kullanım hakkı verilmekte ise, bu sisteme devremülk adı verilmektedir. Bir devremülk alınırken dikkat edilmesi gereken devremülk mü devre tatil mi satıldığıdır. Devremülk alımında mülkün tapusu kiÅŸinin üzerine geçmekle beraber devre tatillerde ilgili binanın belirli bir süre için kullanımı satılmaktadır. Dolayısı ile satın almak istediÄŸiniz tatilin kiÅŸiye ait bir taşınmaz olarak mı yoksa 20-30 yıl gibi uzun ama belirli bir süre ile kısıtlı olarak sunulan tatil hakkı olarak mı satıldığının araÅŸtırılarak durumun öÄŸrenilmesinde büyük faydalar vardır.

MüÅŸterek mülkiyet payına baÄŸlı bir irtifak hakkıdır. Mesken olarak kullanılmaya elveriÅŸli bir yapı ve bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı müÅŸterek mülkiyet payına baÄŸlı bir irtifak hakkı kurulabilir. Bu hakka Devre mülk hakkı denir.

1) - Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli kat mülkiyetine veya kat irtifakına

       çevrilmiÅŸ veyahut müstakil yapılarda kurulabilir.

2) - Aksi resmi senetle kararlaÅŸtırılmadılça devre mülk hakkının baÄŸlı olduÄŸu pay,

       devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eÅŸit bir biçimde belirlenir.

3) - Devre mülk üzerinde bu hakla baÄŸdaÅŸan ayni haklar kurulabilir. Devre mülk

       hakkı devir edilebilir ve mirasçılara geçer.

4) - Bir yıl içindeki devrelerin tamamı tapu sicilinde gösterilmelidir.

5) - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az

       süreli olmamalıdır.

6) - SözleÅŸmede aksi kararlaÅŸtırılmamışsa devre mülk hak sahibi bu hakkın

       kullanımını baÅŸkalarına bırakabilir.

7) - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu

       kütüklerinin beyanlar hanesine bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk

       hakkı kurulduÄŸu iÅŸaret edilir. Düzenlenecek tapu senedinde de bu husus

       belirtilir.                                                               

8) - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak

       malikler arasında dönem süresi devir ve teslimi ile istifade ÅŸekil ve usulleri, yö

       neticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları büyük onarım için ayrılacak dönem,

       bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleÅŸmesinde belirlenir. Bu

       hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleÅŸmesi

       resmi senede eklenir ve tapu kütüÄŸünün beyanlar hanesinde gösterilir.

9) - Kat mülkiyetine çevrilmiÅŸ birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının

       üzerinde devre mülk hakkı kurulması aksi yönetim planında

       kararlaÅŸtırılmamışsa diÄŸer bağımsız bölüm maliklerinin izinlerine baÄŸlı deÄŸildir.

10)-Devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kurulduÄŸu taşınmazların eklenti ve ortak

       yerlerinden hissesi oranında ve kendisine ait olan süre içinde kullanma hakkına

       sahiptir.

11)-Üzerinde devre mülk kakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak

       malikleri aksi sözleÅŸmede kararlaÅŸtırılmamışsa ÅŸüyuun giderilmesini

       isteyemezler.

12)-Devre mülk hak sahipleri kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem

       süresi sonunda kullandıkları bağımsız bölüm veya yapıyı sözleÅŸme hükümleri

       gereÄŸince boÅŸaltmaya ve yeni hak ve dönem sahibine teslime mecburdur.

13)-Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde yararlanacak olan dönem

       sahibinden birisi veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleÅŸmeyi talebine ekleyerek

       ibraz etmesi halinde mahallin en büyük mülki amirinin emri ile baÅŸkaca bir

       iÅŸlem ve tebligata gerek kalmadan derhal zabıtaca boÅŸalttırılır. Ä°dare ve yargı

       organlarına yapılacak baÅŸvuru bu boÅŸaltma iÅŸlemini durdurmaz. Tarafların

       kanundan ve sözleÅŸmeden doÄŸan hakları saklıdır.

14)-Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları yetki ve sorumluluklarının tespit

       ve uyuÅŸmazlıkların çözümlenmesinde, bu konuda sözleÅŸmede veya yönetim

       planında hüküm bulunmayan hallerde Türk medeni kanunu ve ilgili diÄŸer kanun

       hükümleri uygulanır.

15)-Anlaşmazlıklar ana gayrimenkulun bulunduğu yerdeki sulh hukuk

       mahkemesinde çözümlenir.

1) – Emlakın tapudaki satış deÄŸeri.

2001 yılında satılacak olan emlak kaça satılacak olursa olsun tapuda ''asgari bir deÄŸer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında emlakın 2000 yılındaki emlak vergisine esas deÄŸerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluÄŸu var. ÖrneÄŸin , 2000 yılındaki emlak vergisi deÄŸeri 100 milyar lira olan emlak 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu deÄŸerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. KuÅŸkusuz bu deÄŸerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

2) – Emlakın gerçek satış deÄŸeri.

Emlakğınızın, gerçek satış deÄŸerinin, tapu harcına esas olan deÄŸerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

3) – Ödenecek Harç.

Emlak satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas deÄŸer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

4) – Kazancın Gelir Vergisi.

Emlak satışında, hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas deÄŸer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

5) – Åžirketlerin gayrimenkul satışı.

Åžirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari deÄŸer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduÄŸu gibidir. Åžirketler emlağın satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Emlak’ın satışından doÄŸan kazanç da vergiye tabidir.

Kurumlar vergisi mükellefi olan ÅŸirketler, en az 2 yıldır iÅŸletmelerinin aktifinde kayıtlı olan emlakı sattıklarında, satıştan doÄŸan kazancı sermayelerine eklerlerse:

a) - Emlak satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.

b) - Tapu harcı ödemezler.

c) - Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.

Ancak satıştan doÄŸan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.

6) – Satışın belediyeye bildirilmesi.

Emlağını  satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaÅŸabilirler. Bunu önlemek için emlağın satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

7) – Emlak satanların kazanç vergisi.

Emlak edinme tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması  halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek.

Satılan emlağın edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde, ortaya çıkan kazanç nedeni ile, gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.

Ancak emlak miras yada hibe yoluyla edinildiÄŸi durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez.

8) - Kazancın hesabı ve Vergisi.

DeÄŸer artışı kazancı olarak nitelendirilen emlak satışı kazancı ( 4 yıl içinde satılan) emlaklar için söz konusu. Bu süre geçtikten sonra emlak kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez

Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. ÖrneÄŸin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen deÄŸer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren  devlet istatistik enstitüsünce (DÄ°E) belirlenen ''toplam eÅŸya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor.

1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları deÄŸil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. BaÅŸka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir iÅŸe yaramıyor.1998'den sonra alınan emlakların ise iktisap bedeli yine DÄ°E tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aÅŸan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.

9) - Verginin Hesabı.

Emlakğın satışından doÄŸan ve 3,5 milyar lirayı aÅŸan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi  yüzde 20-45 arasında deÄŸiÅŸen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.

SONUÇ: Emlak alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile baÄŸlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım iÅŸlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde iÅŸlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaÅŸmayı önleyebilecek.

Kira kontratı yazılırken dikkat edilmesi gereken hususlar:

1-Kira kontratının ön yüzünde bulunan "DAÄ°RESÄ°" ibaresinin karşısına mecbur bulunduÄŸu il yazılmalıdır.

2-Kiracı, kiraya veren ve kefil tüm taraflar kontratı beraberce huzurda

imzalamalıdır.

3-Kira kontratına pul yapıştırmaktan kaçınılmaması; ayrıca pulun üzerine

kontratın imzalandığı tarih ve imza atılması gerekir.

4-Genelde ilk imzada nakit bir para söz konusu olduÄŸundan, bu miktar kontratın arka yüzüne tarih atılıp belirtilmesi ve imzalanması gerekir.

5-Daha ilerki zamanlarda her iki tarafında bir tartışmaya maruz kalmamaları için muhakkak 'demirbaÅŸ' kısmını doldurmaları gerekir.

7-Kiracı, kiraya veren ve kefilin devamlı bulundukları açık adresleri ve telefonları muhakkak yazılması gerekmektedir.

8-Kiracıdan alınan depozito kontratın özel ÅŸartlarında belirtilmesi gerekmektedir. Kira kontratı hususi ÅŸartları:

9-Kiracı kiraladığı mecuru bir başkasına devir veya ciro edemez. Başkalarına kısmen veya tamamen istifade ettiremez, kiraya veremez.

10-Kiralanan, sözleÅŸmede yazılı kullanma biçimi dışında kullanılamaz.

11-Dairenin; elektrik, su yakıt, çöp vergisi ayrıca Yönetim Giderleri (ısıtma, kapıcı, genel temizlik ve aydınlatma vs.) kiracı tarafından düzenli olarak ödenecektir. Ä°lerde bu giderlerde meydana gelecek artışlar kiracıya ait olacaktır.

kiracı, binanın ana yapısındaki masraflara katılmayacak; bu gibi masraflar malsahibi tarafından ödenecektir.

Kiracı daireyi boyalı, doğramalar sağlam ve temiz olarak teslim almıştır.

Tahliye halinde, malsahibine aynı şekilde teslim edecektir.

12-Kiracı, kiralananın içinde veya dışında yalnız başına ilave ve tadilat yapamaz. Ä°lave ve tadilata mutlak zaruret varsa kiralayanların veya vekillerinin yazılı muvafakatlarını almak ÅŸartı ile tüm masrafları ve giderleri kendisine ait olmak üzere yapabilir. Ancak kira sözleÅŸmesinin bitiminde veya her ne sebepten olursa olsun tahliyede herhangi bir bedel talep etmeksizin tümünü kiralayanlara bırakır. Mal sahipleri arzu ederlerse mecuru eski halinegetirtmekle mükelleftirler

13-Kiracı, kullanma biçiminde apartman boÅŸluÄŸu, merdiven aralığı, kapı önü, vs. gibi yerlere herhangi bir ÅŸey koyamaz. Balkonları, genel görünümü bozacak ÅŸekilde kullanamaz. Bina önünde veya otopark alanında baÅŸkalarını engelleyici araç ve gereç bırakamaz.

14-Kiracı, kira dönemlerinin sonlarında kira aktini uzatmak istediÄŸi taktirde, her yeni dönem için zam yapmayı kabul etmeye ve kira bedelini ............ kadar arttırmakla, ödemekle yükümlüdür.

15-Kira süresinin her ne suretle olursa olsun uzatılmasından kefil, kefaletinin devam edeceÄŸini peÅŸinen kabul eder.

16-Kontratın sona ermesinden 30 gün evvel taraflar birbirlerine yazılı olarak ihbarda bulunmadıkları takdirde, kontrat kendiliÄŸinden otomatik olarak ikinci sene için yenilenecektir.

17-Kiracıdan depozit karşılığı olarak alınan ............ evde herhangi bir hasar olmadığı veya kira, yönetim giderleri, çöp vergisi,elektrik, su, yakıt borcu kalmadığı takdirde geri iade edilecektir.

18-Kiracı, kira bedelini her ayın ilk 5 günü içinde .................. bankası

.................. şubesindeki .................. numaralı .................. adına kayıtlı

hesaba yatıracaktır. Kira bedeli üzerinden herhangi bir nedenle kesinti

yapılamaz. Yalnız bir aya ait kira alındı makbuzu, ondan önceki ayların kira bedellerinin ödenmiÅŸ olduÄŸu anlamını taşımayacaktır.

19-Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediÄŸinde, o döneme ait tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.

20-Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediÄŸinde, o döneme ait tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.

21-Kiracı 1 ay zarfında elektrik, su saat mukavelesini üzerine geçirmek

 zorundadır. Yapılmaması sözleÅŸmeye aykırılık teÅŸkil edecektir.

22-Ä°ÅŸ bu kira mukavelesinden doÄŸan itilaflarda ............ Mahkemeleri ve Ä°cra Daireleri yetkilidir.

Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları

1) – Emlak Sigorta Kapsamı.

a) - Sigortanın Kapsamı.

587 sayılı kanun hükmünde kararname gereÄŸince, 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inÅŸa edilmiÅŸ binalar, bu binalar içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doÄŸal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem  sigortasına tabidir. Bu sigorta ile, deprem, yangın, infilak ve yer kayması dahil sigortalı binalarda ve temellerinde, doÄŸrudan neden olacağı maddi zararlar, sigorta bedeline kadar DoÄŸal Afet Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.

b) - Emlak Sigorta Kapsamı Dışında Kalan Binalar.

b-a) - Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar

b-b) - Köy yerleÅŸim alanlarında yapılan binalar.

b-c) - Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar

b-d) - 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inÅŸa edilmiÅŸ olan ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inÅŸaat ruhsatı bulunmayan binalar.

c) - Teminat Dışında Kalan Haller.

Aşağıdaki haller sigorta teminatının dışındadır.

c-a) - Enkaz kaldırma masrafları, Kâr kaybı. Ä°ÅŸ durması, kira mahrumiyeti, alternatif ikametgah ve iÅŸ yeri masrafları, mali sorumluluklar ve benzeri baÅŸkaca ileri sürülebilecek diÄŸer bütün dolaylı zararlar,

c-b) - Her türlü taşınır mal, eÅŸya ve benzerleri

c-c) - Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar.

c-d) - Manevi tazminat talepleri

d) - Emlak Sigorta bedelinin tescili.

Sigorta bedelinin tespitinde, sigorta edilen meskenin yapı tarzı için Hazine MüsteÅŸarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar esas alınır. Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli her halde ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatın'' da belirlenen azami teminat tutarından çok olamaz.

e) - AÅŸan sigorta.

Sigorta bedeli, sigortalanan meskenin deÄŸerini aÅŸarsa , sigortanın bu deÄŸeri aÅŸan kısmı geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta ettirince gün esası üzerinden iade edilir.

f) – Muafiyet.

Her bir hasarda, sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili muafiyet uygulanır. DoÄŸal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu ÅŸekilde bulunan muafiyet miktarını aÅŸan kısmında sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından, her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır.

g) - Sigortanın Başlangıcı ve Sonu.

Sigorta, poliçede baÅŸlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde , aksi kararlaÅŸtırılmadıkça Türkiye saati ile öÄŸleyin saat 12:00' de baÅŸlar ve öÄŸleyin saat 12:00'de sona erer.

Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleÅŸmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliÄŸ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmiÅŸse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleÅŸmesinde kira artışına iliÅŸkin özel ÅŸart varsa, bu ÅŸart yenilenen ilk dönemde tarafları baÄŸlar; yani yenilenen ilk dönemde bu ÅŸarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleÅŸmede her yıl kiranın artacağına iliÅŸkin özel ÅŸart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleÅŸik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduÄŸu muhitteki olaÄŸan rayiç araÅŸtırılacak; olaÄŸan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir baÅŸka deyimle Toptan EÅŸya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluÅŸan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.
Yargıtay, son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaÅŸtırdıkları kira parasının, aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olaÄŸan rayicine uygun olduÄŸunun kabul edilmesi gerektiÄŸini, koÅŸullar deÄŸiÅŸmediÄŸi ve özel nedenlerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleÅŸmesinde olaÄŸan rayice uygun olarak kararlaÅŸtırılan bu kira parasının tespiti için Toptan EÅŸya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu ÅŸekilde hesaplanacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduÄŸunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması gerektiÄŸini vurgulamıştır.
Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde keÅŸif yapılarak (Hukukçu+inÅŸaat mühendisi+mülk sahibi) nden oluÅŸan bilirkiÅŸi heyetinden rapor alınmakta; rapor doÄŸrultusunda karar verilmektedir.


6570 Sayılı Kanuna Göre Kira Hukuku Ve Tahliye baÅŸlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Okay Sadaye aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu ?

Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayımlandğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965

Sayı: 12038

BÄ°RÄ°NCÄ° BÖLÜM

Genel Hükümler

A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:

I-Genel kural:

Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iÅŸ bürosu, dükkan, maÄŸaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve baÅŸlı başına kullanılmaya elveriÅŸli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

II - Tarifler: Madde 2 - Bu kanuna göre :

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve baÅŸlı başına kullanılmaya elveriÅŸli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doÄŸrudan doÄŸruya o bölüme tahsis edilmiÅŸ olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaÅŸa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

c) (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (SözleÅŸme); Denir.

III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliÄŸi:

Madde 3 –

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle baÄŸlantılı özel bir mülkiyettir. (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduÄŸu tarihteki, doÄŸrudan doÄŸruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki deÄŸeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin deÄŸerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediÄŸi hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baÅŸvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin deÄŸerinde sonradan meydana gelen çoÄŸalma veya azalma sebebiyle deÄŸiÅŸtirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. Kat irtifakı arsa payına baÄŸlı bir irtifak çeÅŸidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen ÅŸartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.
IV - Ortak yerler:

Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleÅŸme ile belirtilebilir. AÅŸağıda yazılı yerler ve ÅŸeyler bu kanun gereÄŸince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriÅŸ kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak ÅŸebeke ve antenler sıcak ve soÄŸuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yaÄŸmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaÅŸa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diÄŸer yerler ve ÅŸeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

B) Bağlantılar :

I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki baÄŸlantı:

Madde 5 - Kat mülkiyetinin baÅŸkasına devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona baÄŸlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceÄŸi gibi, miras yolu ile de geçmez ve baÅŸka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine baÄŸlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliÄŸinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla baÄŸdaÅŸması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya ÅŸerhedilmiÅŸ olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliÄŸinden kayıtlar.

II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki baÄŸlantı:

Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doÄŸrudan doÄŸruya o bölüme tahsis edilmiÅŸ olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduÄŸu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüÄŸünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduÄŸu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diÄŸer kat maliklerinin haklariyle baÄŸdaÅŸması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin baÅŸkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliÄŸinden devredilmiÅŸ,kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.

C) Ortaklığın (Åžüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Åžüf’a) hakkı:

I - Ortaklığın giderilmesi:

Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- Önceiikle satınalma hakkı: Madde 8 - (DeÄŸiÅŸik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuÅŸ bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı baÄŸlanmış arsa payının satılması halinde diÄŸer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaÅŸlarından birinin kendi payını baÅŸkasına satması halinde öteki paydaÅŸlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. SözleÅŸmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleÅŸmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doÄŸan anlasmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diÄŸer kanunlar hükümlerine göre karara baÄŸlanır.

Ä°KÄ°NCÄ° BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat Ä°rtifakının Kurulması

A) Genel kural:

Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doÄŸar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitiÅŸik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütuÄŸüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aÅŸağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetine konu olmaya elveriÅŸli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaÅŸmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleÅŸtirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) Kat mülkiyeti kütüÄŸü:

Madde 11

Kat mülkiyeti, Tapu Sicili TüzüÄŸüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüÄŸü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüÄŸüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüÄŸüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek ÅŸartiyle, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili TüzüÄŸündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.

C) Kat mülkiyetinin kurulması:

I - Ä°stem ve belgeler:

Madde 12 - (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983 - 2814/4 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaÅŸları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı deÄŸerlerinin ve bu bölümlere deÄŸerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi ÅŸarttır. Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden baÅŸka, aÅŸağıda yazılı belgeler de eklenir.

a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaÅŸları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doÄŸruluÄŸu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleÅŸimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;

b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13×18 büyüklüÄŸünde ve doÄŸruluÄŸu belediyece tasdikli bir fotoÄŸraf;

c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iÅŸ bürosu gibi nevini ve bunların birden baÅŸlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaÅŸları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;

d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliÄŸine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

A) Kat maliklerinin hakları:

I - Bağımsız bölüm üzerinde:

Madde 15 –

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak ÅŸartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleÅŸme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleÅŸmede yazılı süre içinde baÅŸlaması ve tamamlanması için kendilerine düÅŸen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kiÅŸiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuÅŸ gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya baÅŸlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiÅŸ olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat Ä°rtifakı Sahiplerinin Borçları

A) Kat Maliklerinin borçları:

I - Genel kural:

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doÄŸruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiÄŸnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliÄŸini ve saÄŸlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inÅŸaat, onarım ve tesisler, deÄŸiÅŸik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve deÄŸiÅŸiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baÄŸlantılı bulunan bağımsız bölümlerin baÄŸlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve deÄŸiÅŸiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diÄŸer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiÄŸi zarardan dolayı diÄŸer kat maliklerine karşı sorumludur.

III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :

Madde 20 - (DeÄŸiÅŸik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında baÅŸka türlü anlaÅŸma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eÅŸit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diÄŸer giderlere ve ortak tesislerin iÅŸletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diÄŸer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiÄŸi günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kiÅŸinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuÅŸsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

IV - Sigorta anlaşması:

Madde 21 –

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deÄŸer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaÅŸtırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleÅŸme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaÅŸtırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uÄŸramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uÄŸrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır, Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - Ortak giderlerin teminatı:

Madde 22 - (DeÄŸiÅŸik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düÅŸecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya baÅŸka bir sebebe dayanarak devamlı bir ÅŸekilde faydalananlar da müÅŸtereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluÄŸu ödemekle yükümlü olduÄŸu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düÅŸülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diÄŸer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diÄŸer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI - Müsaade mecburiyeti:

Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluÄŸun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diÄŸer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde baÅŸka sıfatla oturanlar, giriÅŸ müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli iÅŸlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, saÄŸlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baÅŸka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baÅŸka sıfatla oturanların uÄŸrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür- ler.
VII - Yasak iÅŸler:

Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iÅŸ veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleÅŸmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliÄŸinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eÄŸlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliÄŸi ile vereceÄŸi kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüÄŸündeki sahifelerine ÅŸerh verilir.
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düÅŸen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diÄŸer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilme- sini hakimden istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki deÄŸeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diÄŸer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoÄŸunluk saÄŸlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur. AÅŸağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düÅŸen borçları ödemediÄŸi için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduÄŸu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereÄŸince verilen emre raÄŸmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öÄŸrenilmesi tarihinden baÅŸlıyarak altı ay ve her halde dava hakkının doÄŸumundan baÅŸlıyarak beÅŸ yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düÅŸer.
B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleÅŸmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düÅŸen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı iÅŸini, doÄŸruluk kaideleri uyarınca kolaylaÅŸtırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler. Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düÅŸen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara raÄŸmen, bu ihtar tarihinden baÅŸlıyarak iki ay içinde yerine getirmezse, diÄŸerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki deÄŸeri karşılığında, öteki paydaÅŸlara, arsa payları oranında, devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düÅŸerse, kusurlu taraf diÄŸerlerinin bu yüzden uÄŸradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

BEŞİNCÄ° BÖLÜM

Anagayrimenkulün Yönetimi

A) Genel kurul:

Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak ÅŸartiyle, bu kurul tarafından kararlaÅŸtırılır.
B) Yönetim planı:

Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve ÅŸeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diÄŸer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini baÄŸlıyan bir sözleÅŸme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doÄŸacak anlaÅŸmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara baÄŸlanır. (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının deÄŸiÅŸtirilmesi için bütün kat maliklerinin beÅŸte dördünün oyu ÅŸarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye baÅŸvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan deÄŸiÅŸiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri baÄŸlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan deÄŸiÅŸikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüÄŸünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu deÄŸiÅŸiklikler yönetim planına baÄŸlanarak kat mülkiyetinin kuruluÅŸ belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları: I

I-Toplantı zamanı:

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eÄŸer böyle bir zaman gösterilmemiÅŸse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeÅŸ gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çaÄŸrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek ÅŸartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Ä°lk çaÄŸrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının saÄŸlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
II-Yeter sayı:

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluÄŸuyla, karar verir. Yeter sayı saÄŸlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoÄŸunluÄŸuyla verilir. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuÅŸ olan hükümler saklıdır.
III - Oya katılma:

Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduÄŸu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doÄŸrudan doÄŸruya kendini ilgilendiren kat maliki görüÅŸmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kiÅŸi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV - Kararlar:

Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleÅŸme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaÅŸmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara baÄŸlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den baÅŸlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaÅŸmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiÅŸ bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V - Hakimin müdahalesi:

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya baÅŸka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduÄŸu yerin sulh mahkemesine baÅŸvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceÄŸi kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliÄŸ eder. Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeÅŸinci madde hükmü mahfuzdur.
D) Yönetici: I - Atanması:

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kiÅŸilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kiÅŸinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoÄŸunluÄŸu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaÅŸamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduÄŸu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diÄŸerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca deÄŸiÅŸtirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, deÄŸiÅŸtirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleÅŸmede, teminat göstermesi ÅŸart edilebilir; sözleÅŸmede böyle bir ÅŸart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. Yöneticinin öz ve soyadı ile iÅŸ ve ev adresinin anagayrimenkulün giriÅŸ kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin baÅŸvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.
II - Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim iÅŸlerinin görülmesi:

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aÅŸağıdaki iÅŸleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; d) Anagayrimenkulün genel yönetim iÅŸleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım iÅŸleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soÄŸuk hava iÅŸletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eÄŸer böyle bir zaman gösterilmemiÅŸse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan iÅŸler için tekrar avans toplanması; e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diÄŸer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doÄŸan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması; i) Kat mülkiyetine iliÅŸkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüÄŸüne tescil ettirilmesi; j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiÄŸinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diÄŸer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden baÅŸlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 - (DeÄŸiÅŸik:13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiÅŸ iÅŸletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir iÅŸletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düÅŸecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle diÄŸer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir. Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden baÅŸlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. KesinleÅŸen iÅŸletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iÅŸletme giderleri ile ilgili kararları, Ä°cra ve Ä°flas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
III- SorumluluÄŸu:

1.Genel kural:

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

2. Hesap Verme:

Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eÄŸer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
IV-Hakları:

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düÅŸen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara raÄŸmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleÅŸmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uÄŸradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleÅŸmede bir ücret tayin edilmemiÅŸ olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (DeÄŸiÅŸik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaÅŸtırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düÅŸen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
A) Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman deÄŸiÅŸtirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim iÅŸini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoÄŸunluÄŸuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kiÅŸilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eÄŸer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düÅŸüncelerini bildirir; bu rapor çoÄŸaltılarak birer örneÄŸi taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diÄŸer hususları, (1) den baÅŸlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
B) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydalı olanlar:

Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baÅŸlarında bir deÄŸiÅŸiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoÄŸaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoÄŸunluÄŸu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu iÅŸlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. (Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteÄŸi ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doÄŸalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüÅŸtürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoÄŸunluÄŸu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüÅŸtürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri deÄŸiÅŸtirilmiÅŸ sayılır ve bu konuda yapılacak ortak iÅŸlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
II - Çok masraflı ve lüks olanlar:

Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda deÄŸildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiÅŸ olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, baÅŸlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
III- Bağımsız bölüm ilavesi:

Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boÅŸ kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliÄŸiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inÅŸaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliÄŸiyle tesbit edilmesi; c) Ä°lave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüÄŸündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimen- kulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre baÄŸlantı saÄŸlanması; Åžarttır. Bu nitelikteki ilave ve geniÅŸletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek ÅŸartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereÄŸince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüÄŸünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
C) Temliki tasarruflar ve önemli iÅŸler:

Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin baÅŸkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim iÅŸleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliÄŸiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
ALTINCI BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat Ä°rtifakının Sona Ermesi

A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:

I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaÅŸtırılması ile:

Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüÄŸündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kiÅŸinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliÄŸinden sona ermez. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere baÄŸlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlariyle baÄŸlantı saÄŸlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliÄŸinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra deÄŸiÅŸiklikler olmuÅŸsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır. Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile ÅŸerh verilen bir ÅŸahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüÄŸündeki sicil kaydının silinmesi istenemez. Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliÄŸine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüÄŸe tescil olunur. Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaÅŸtırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır. Anagayrimenkul kamulaÅŸtırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaÅŸtırma bedeli baÄŸlantılı bulunduÄŸu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
II - Anayapının harap olması: Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuÅŸsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliÄŸinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diÄŸer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından baÅŸlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, deÄŸeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüÄŸünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine iÅŸaret olunur; arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten baÅŸlıyarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere baÄŸlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüÄŸüne geçirtmeye mecburdurlar. Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliÄŸinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır. Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diÄŸerinin yapılmasına baÄŸlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden baÅŸlıyarak altı ay içinde diÄŸer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmiyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devredilir. Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliÄŸinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüÄŸünde beyanlar hanesine geçici ÅŸerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doÄŸar ve geçici ÅŸerh kütükten silinir.
III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:

Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduÄŸu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eÄŸer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doÄŸacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beÅŸte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu deÄŸildir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüÄŸündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan saÄŸlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüÄŸü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle baÄŸlantı saÄŸlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüÄŸe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.

B ) Kat irtifakının sona ermesi:

Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaÅŸtırılması ile kendiliÄŸinden sona erer. (DeÄŸiÅŸik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.): Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beÅŸ yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiÄŸinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütügündeki kayıt silinir.

Miras, vefat eden bir kimsenin menkul, emlak mal varlığının alacakları ve borçları ile birlikte mirasçılarına geçmesidir.

Mirasta hak sahipliği kanuna veya miras bırakanın beyan ettiği arzu ve iradesine dayanır.

Miras hukukunda zümre (derece) önemlidir.

-Birinci derece kanuni mirasçılar;  eÅŸ ve çocuklarıdır.

-Ä°kinci derece kanuni mirasçılar;  annesi, babasıdır 

-Üçüncü derece kanuni mirasçılar; vefat edenin büyükannesi, büyükbabasıdır.

Bir üst derecede mirasçılar varken alt derecedekiler mirasçı olamaz. Mirasçı bırakmaksızın vefat eden kimsenin mirası devlete intikal eder. Vefat edenin saÄŸ kalan eÅŸine kan hısımlarının ve evlatlığın yanında mirasta hak sahipliÄŸi tanınmış eÅŸin birlikte olduÄŸu derecelere göre deÄŸiÅŸen bir oranda düzenlenmiÅŸtir. Buna göre;

-EÅŸin birinci derece mirasçılarla birleÅŸmesi halinde mirasın 1/4,

-EÅŸin ikici derece mirasçılarla birleÅŸmesi halinde mirasın 2/4,

-EÅŸin üçüncü derece mirasçılarla birleÅŸmesi halinde mirasın 3/4 mülkiyet hakkı vardır.

Bir bedel veya bir karşılık almaksızın bir malın (emlak) mülkiyetinin bir baÅŸkasına devredilmesi iÅŸlemine bağış denir.

Bağış yapan kiÅŸi tapu siciline koyduÄŸu ÅŸerhle bağışladığı kimsenin kendisinden önce vefatı halinde bağışladığı mülkiyetin tekrar kendisine geçmesini isteme hakkına sahiptir. 18 yaşını bitirmemiÅŸ veya zihinsel özürlü kimseler bağış yapamaz. Kanuni temsilcilerin izni olsa dahi reÅŸit olmayan kiÅŸiler de bağış yapamaz. Vasi vesayeti altındaki kimsenin malını da bağışlayamaz. Anne-baba aynı ÅŸekilde velayetleri altındaki bulunan küçüÄŸün malını satabildiÄŸi halde bağışlayamaz.

Gerekli belgeler:

-Bağışlanacak taşınmaza ait(emlak) tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir belge veya malikin sözlü beyanı,

-Bağışlayanın ve bağışlananın veya temsilcilerinin fotoÄŸraflı nüfus cüzdanı,

-Taraflardan biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile iliÅŸkin belge

-Bağışlayanın bir bağışlananın iki adet fotoğrafı gereklidir

1) - Binanın projesi

2) - Zemin etüdü yaptırılmış’mı

3) - Bina yapılırken deprem yönetmeliÄŸi dikkate alınmış’mı

4) - Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiÅŸ’mi

5) - Binanın ruhsatı ve kullanım izni var mı

6) - Betonu ellemi karıştırılmış, yoksa betoniyerle mi dökülmüÅŸ veya hazır betonmu

7) - Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiÅŸ, kırma taÅŸ kullanılmış mı?

8) - Yapıda kullanılan demir projeye uygun kullanılmışmı

9) - Demirler standartlara uygun mu

10)-Kullanılan betonun laboratuvar deneyi var mı

11)-Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik saÄŸlanmış mı 2000'in Konutlarında Dikkat Edilecekler

12)-Merkezi çöp sistemli,

13)-Merkezi ve yerden ısıtmalı,

14)-Otomatik yangın söndürmeli,

15)-Elektrik yerine güneÅŸ ve rüzgar enerjisinden faydalanılan bir sisteme sahip,

16)-Fonksiyonel olan bir elektrik ve aydınlanma sistemli,

17)-Fonksiyonlu klima,

18)-Kışın ısıtan, yazın soğutan klima tertibatlı,

19)-Basit ama fonksiyonel mutfak ve banyolar,

20)-Sağlık merkezine sahip,

21)-Sosyal donatı, yürüyüÅŸ, spor ve yeÅŸil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı, okul, alışveriÅŸ merkezi, güvenlik, itfaiye gibi tüm birimleri içinde barındıran küçük kentler biçimindeki siteler.

1) - Tamamlanmış daire- bina’da dikkat edilecekler

Tamamlanmış bir daire ve/veya bina alınırken yukarıda anlatılmış olan genel şartların dışında;

a) - İlgili daire ve/veya binanın iskanının alınıp alınmamış olduğunu

b) - Ä°skanı alınmamış ise neden iskanının alınmadığına bakmak gerekir.Ä°mar Kanununa göre iskanı alınmamış yerlerin yıkım kararları çıkabilir.

c) - Tamamlanmış bir daire/bina alımı esnasında kat mülkiyetine geçilip

 geçilmediÄŸinin araÅŸtırılması ve yönetim planının kontrol edilmesi gerekir.

    Ä°nÅŸaat Halinde bir Daire/Bina Alınırken Dikkat Edilecekler.

2) - Tamamlanmadan inşaat halinde iken satın alınıyor ise dikkat edilecekler.

a) - Binayı yapan müteahhit ile ÅŸekil ÅŸartlarına uygun bir sözleÅŸme yapmak ve bu sözleÅŸme ile ödenen bedelleri teminat altına almak gerekmektedir.

b) - Müteahhidin binayı yarım bırakıp gitmesi veya binayı ruhsatına uygun inÅŸaa etmemesi gibi durumlar ile satın alınması planlanan mülkün tamamlanmaması ihtimaline karşı alınacak teminatın ya ilgili müteahhidin baÅŸkaca bir mülkünün ipoteÄŸi ya da banka teminat mektubu ÅŸeklinde olması gerekmektedir.

c) - Ä°lgili inÅŸaatı satın almadan önce proje ruhsatlarının kontrol edilmesinde ileride kötü bir sürpriz yaÅŸanmaması açısından yarar vardır.

3) - Satımda dikkat edilecekler.

Sahip olunulan mülkü satarken;

a) - Satın alacak kişinin kimliğinin tespiti.

b) - Satışın taksitlerle yapıldığı durumlarda satın alan kiÅŸi ile taksitleri ödemeyi taahhüt eden kiÅŸinin aynı olması hususuna hassasiyetle dikkat edilmeli.

4) - Satış SözleÅŸmesi Yapılırken.

Türk Hukuk sisteminde gayrımenkul alım satımları ancak tapu kütüklerinde veya Noterler vasıtası ile yapılan " Gayrımenkul Satış Vaadi " sözleÅŸmeleri ile geçerli olur.

a) Nüfus cüzdanı sureti

b) Ä°mza sirküleri

c) Serbest çalışanlar için vergi levhası fotokopisi

d) Ücretliler için aylık net gelirlerini gösteren ücret bordrosu

e) Satın alınacak taşınmaza ait:

f)  Kat mülkiyeti tapusu, ya da Kat irtifakı tapusu ve yapı kullanım izin belgesi, yada  Kat irtifakı tapusu

g) inşaat ruhsatının fotokopileri

     Kat Mülkiyeti Kanununa tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iÅŸtirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. ÇoÄŸunlukla uygulamada gördügümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduÄŸudur. EÄŸer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı deÄŸiÅŸikliÄŸi talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun deÄŸiÅŸtirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduÄŸunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine baÅŸvurabilir, yönetim planındaki hükmün deÄŸiÅŸtirilmesini talep edebilirsiniz.

  Dairenin maliki olduÄŸunuz müddetçe otursanız da oturmasanız da giderlere istirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacagi muamelelere karsi sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafi ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. Ä°ÅŸte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düÅŸen payı ödemenizde yarar var.